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政府公告，土拍，市場分析，土地招標。土地招拍掛。
1、制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報中心領導和局領導審定。
2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。
3、發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。
4、出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。
5、組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘和答疑。
6、受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。
7、審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認通知書及競買號牌。
8、舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時間、地點舉行拍賣會。競得人與出讓人當場簽訂成交確認書，同時繳納定金和傭金。
9、公布成交結(jié)果：拍賣活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。
10、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起，10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》。
招標出讓1、制訂工作方案：制訂招標前期工作方案報中心領導和局領導審定。
2、編制招標文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。
3、發(fā)布招標公告：出讓人至少在投標開始日前20天發(fā)布招標公告，公布招標出讓宗地的基本情況和招標時間、地點。
4、出售招標文件：按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。
5、組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。
6、受理投標申請：在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，投標申請人持投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）辦理投標申請，并繳納投標保證金。
7、審查投標資格：根據(jù)招標文件要求，對投標申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，符合規(guī)定條件的，應通知其參加投標活動。
8、投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。
9、開標：出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。
10、評標：評標小組按招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人，并簽訂成交確認書。
11、公布成交結(jié)果：招標活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。
12、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)，與出讓人簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》。
掛牌出讓1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報中心領導和局領導審定。
2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。
3、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。
4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。
5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。
6、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）、“競買報價員”授權(quán)委托書、身份證復印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。
7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，對符合條件的，發(fā)給《競買人資格確認通知書》，通知其參加掛牌活動。
8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、較新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，并通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。
9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交，并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。同時，對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認書，繳納定金和傭金。
10、公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。
11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》。
（發(fā)布時間：2009-7-8）
招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。
在招標出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交的投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們重點關(guān)注的要點。
土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。
土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價較高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。
競買人確定后．掛牌人應當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據(jù)《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報價．由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標與拍賣。
哪幾種土地出讓必須招拍掛？
國土資源部11號令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個或兩個以上意向用地者的，應當招標拍賣掛牌出讓。
鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標拍賣掛牌方式出讓。同時考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。
因此，各地在招標拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標拍賣掛牌方式。
一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即：
(1)供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地;
(2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;
(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的;
(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的;
(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的;
(6)依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應當經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，集體認定應當采取招標拍賣掛牌方式的，也應當以招標拍賣掛牌方式出讓。
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